В данном обзоре мы изложим основные нововведения, принятые законодателем, и покажем, чего стоит ждать после вступления в силу данных изменений. Изменения внесены в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ № 214-ФЗ) и ряд других документов.

Во-первых, на что хотелось бы обратить ваше внимание, это то, что увеличены требования к застройщикам, которые имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве. Теперь застройщик должен будет соответствовать следующим требованиям:

1) уставный (складочный) капитал, уставный фонд юридического лица - застройщика должен быть полностью оплачен и не должен составлять менее установленного минимального размера. Минимальный размер уставного капитала застройщика теперь ставится в зависимость от площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц. Законом установлены пределы минимального размера уставного капитала от 2 500 000 рублей до 1 500 000 000 рублей.

2) В отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица.

3) В отношении юридического лица - застройщика не возбуждена процедура банкротства.

4) В отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания.

5) Сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков (ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц") и в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) (ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд").

6) Сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

7) У юридического лица - застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика,

по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период.

8) У лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика (генеральный директор, директор и др.), и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.

Как мы видим, законодатель установил достаточно жесткие требования к компаниям-застройщикам. В случае, если компания-застройщик не соответствует какому-либо из указанных выше требований, она не имеет права привлекать денежные средства граждан.

Изменениями затронута и сфера применения ФЗ № 214-ФЗ. Теперь ФЗ № 214-ФЗ распространяется и на отношения, возникающие при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.

Новшеством является и обязанность застройщика, раскрывать информацию в сети «Интернет». Застройщик должен обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику или иному юридическому лицу, заключившему договор поручительства с застройщиком (далее - официальный сайт застройщика). На официальном сайте застройщика в электронном виде должна быть размещена следующая информация:

1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства;

2) проектная декларация;

3) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям настоящего Федерального закона;

4) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств;

5) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;

6) договор поручительства с застройщиком;

7) фотографии строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания)

8) а также некоторые другие документы.

Еще одна важное изменение, которое всех коснется - платить деньги по договору долевого участия в строительстве нужно будет только после государственной регистрации договора в Управлении РосРеестра России.

Согласно действующей на данный момент редакции ФЗ № 214-ФЗ, в случае, если переданный вам объект недвижимости имеет какие-либо дефекты, вы праве предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик будет обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный с вами. Однако, если ранее ответственность застройщика за нарушение установленного срока для устранения данных недостатков никак не определялась, то теперь за нарушение данного срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента от стоимости жилого помещения. Как мы видим, законодатель установил очень высокий размер ответственности застройщика.

Например, за нарушение срока устранения недостатков на 20 дней, вы сможете взыскать с застройщика 20% от стоимости приобретенного жилого помещения. Согласитесь, очень и очень неплохая компенсация. Не многие застройщики захотят платить такие неустойки и будут стараться устранить все недостатки в установленные сроки.

Также хотелось бы обратить ваше внимание, на то, что уточнены требования к передаточному акту, подписанием которого оформляется передача объекта долевого строительства. В передаточном акте указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта.

Изучая принятые изменения, можно подумать, что законодатель пытается защитить права только дольщиков и всячески ужесточает контроль за застройщиками. Однако это не совсем так. У застройщика появились способы защиты от недобросовестных дольщиков. Теперь, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Если недобросовестный дольщик захочет расторгнуть договор, то сделать это можно будет только через суд, где необходимо будет указать вескую причину для расторжения договора.

В случае, если уставный капитал застройщика не соответствует установленному минимальному размеру, застройщик имеет право заключить договор поручительства, по которому поручитель или сопоручители обязываются перед участниками долевого строительства, заключившими с застройщиком указанные договоры участия в долевом строительстве, отвечать за исполнение застройщиком его обязательств по таким договорам в полном объеме.

Наверное самые серьезные изменения коснулись механизма привлечения средств граждан в долевое строительство. Теперь в банках будут открываться специальные счета - счета эскроу.

Так как большинство из нас слышит этот термин впервые, то хотелось бы сразу прояснить этот момент. Согласно ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.

Для того, чтобы расшифровать данный термин и вообще сам механизм работы через счета эскроу, рассмотрим конкретный пример.

Гражданин заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Данный договор подлежит регистрации в Управлении РосРеестра России. После регистрации данного договора открывается счет эскроу, на которые подлежат перечислению денежные средства, уплаченные гражданином по договору долевого участия. Открытием счета придется заняться гражданину, т.к. счет открывается на его имя и именно его деньги будут находиться там и будут забронированы для передачи застройщику. Застройщик сможет получить денежные средства с данного счета только после подписания гражданином и застройщиком передаточного акта о передаче построенного объекта недвижимости. До подписания передаточного акта денежные средства, зачисленные на счет эскроу, блокируются и застройщик их не получит.

Как мы видим, данный механизм практически исключает возможность злоупотреблений и мошенничества со стороны застройщика и значительно облегчает возврат денежных средств в случае, если объект недвижимого имущества так и не был построен или по иным причинам не был передан дольщикам.

Помимо всего прочего, законом конкретизируются цели, для которых денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком.

Интересным нововведением является создание единого реестра застройщиков, являющегося государственным информационным ресурсом, состав сведений и порядок ведения которого устанавливается Правительством РФ.

Новыми изменениями предусматривается, что в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых введены процедуры о банкротстве, по решению Правительства Российской Федерации может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Как мы видим, законодатель предусмотрел еще один механизм защиты прав дольщиков. Можно только порадоваться этому.

Хотелось бы также сказать, что внесенными изменениями дополнены требования к рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Такая реклама должна содержать сведения о месте размещения проектной декларации, фирменное наименование застройщика либо указанное в проектной декларации индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение. Реклама может содержать коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) указано в проектной декларации. Установлено, что размещение данной рекламы не допускается:

1) до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство;

2) государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства;

3) получения заключения уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство объекта недвижимости, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Кроме того, изменения коснулись государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требования по такому договору на объект долевого строительства.

В завершении данной статьи, хотелось бы сказать, что изменения, принятые данные федеральным законом и описанные нами выше, вступают в силу с 1 января 2017 года. У застройщиков еще есть время изучить все нововведения и подготовиться к их применению. А дольщикам остается ждать, пока эти изменения вступят в силу, и можно будет относительно безопасно вкладываться в строительство объектов недвижимости.

Документ: Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ

Статья подготовлена специалистами сервис Ответ Юриста – www.otvetyurista.com.